Informace o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a souvisejících změnách pro potřeby (nejen) realitních kanceláří

Vážení klienti, dne 15. 9. 2020 Poslanecká sněmovna PČR schválila vládní návrh zákona, kterým se ruší zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a prezident republiky tento návrh zákona dne 18. 9. 2020 podepsal (dále jen „návrh zákona“).

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí však není jedinou změnou, kterou tento návrh zákona přináší, a proto se Vás pokusíme stručně upozornit na další novinky, které s přijetím návrhu zákona souvisí. Tyto novinky se týkají především změn v zákoně o daních z příjmů.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí a s ním související zákony a vyhlášky byly zrušeny bez náhrady. V praxi to znamená, že kupujícímu nemovité věci odpadla povinnost hradit daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z určeného základu daně. Dle přechodných ustanovení návrhu zákona je důležité datum 31. 3. 2020. V případě, že lhůta k podání daňového přiznání uplynula před tímto datem, pak povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň zůstává.

Pokud tedy byl poplatník daně dle ust. § 32 písm. a) zrušeného zákonného opatření Senátu povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, pak povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň mají všichni kupující, u nichž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v prosinci 2019 a dříve.

Příklad: Pokud katastr nemovitostí zapsal Vaše vlastnické právo dne 31.12.2019, pak povinnost podat přiznání a zaplatit daň zůstává, pokud po dni 1.1.2020, tak již podávat přiznání a platit daň nemusíte.

Změny zákona o daních z příjmů

V souvislosti s plánovaným úbytkem příjmů do státního rozpočtu však byly spolu se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí přijaty změny zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Tyto změny se týkají především tzv. časového testu povinnosti hradit daň z příjmu při prodeji dříve nabyté nemovité věci a souvisejících ustanovení.

Přehled změn ZDP:

Změna terminologie a definice pojmu „bytová potřeba“

Zákonodárce změnil terminologii, a to z původního „uspokojení“ bytové potřeby na „obstarání“ bytové potřeby. V souvislosti s touto změnou je pak v novém § 4b ZDP specifikováno, co se vlastně „bytovou potřebou“ rozumí.

Bytovou potřebou se mimo jiné rozumí:

  • výstavba nebo koupě bytového domu, rodinného domu (i rozestavěných), změna takové stavby a koupě nebo výstavba jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru;
  • koupě pozemku, který byl pořízen v souvislosti s koupí bytového či rodinného domu nebo jednotky, anebo pokud na něm bude do 4 let zahájena výstavba takové nemovitosti;
  • další blíže specifikované případy – družstevní bydlení, údržba, vypořádání společného jmění manželů nebo dědiců, splacení úvěru apod.

Prodloužení doby časového testu

Dochází k prodloužení doby časového testu mezi nabytím a pozbytím nemovitosti z původních 5 na 10 let. Obecně je tedy od daně z přijmu osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let.

Časový se test se však neuplatní, pokud je příjem z prodeje nebo z vypořádání použit na obstarání vlastní bytové potřeby.

Snížení úhrnné částky úroků ke snížení základu daně

Nově se snižuje z původních 300.000,- Kč úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně z příjmů, a to na 150.000,- Kč.

Další změny a přechodná ustanovení

Návrh zákona obsahuje ještě další změny, které se však týkají především daňového práva a povinností vůči správci daně, a proto přesahují rámec tohoto článku.

Co se týče přechodných ustanovení, pak datum 31. 3. 2020, důležité pro daň z nabytí nemovitých věcí, již bylo rozvedeno v bodě I. tohoto článku.

U časového testu – pokud již vznikla daňová povinnost před vyhlášením návrhu zákona ve Sbírce listin, tak se uplatní dřívější právní úprava (tedy časový test 5 let) a rovněž i pro případy, kdy k nabytí nemovité věci došlo před vyhlášením návrhu zákona ve Sbírce listin a k pozbytí až po vyhlášení.

Rozhodné datum pro posuzování maximální úhrnné částky úroků je 1. 1. 2022, tzn. pro úroky uhrazené před tímto datem platí limit 300.000,- Kč, po tomto datu 150.000,- Kč.

Příklad: Pokud jste koupili dům 1.9.2016, nebydleli jste v něm a ani jste jej neměli pro bytové potřeby, pak časový test činí 5 let a osvobození od daně příjmů při jeho prodeji nastane 1.9.2021. V případě zakoupení domu po vyhlášení návrhu zákona ve Sbírce zákonů již bude časový test činit 10 let.

Závěr

Zde uvedené změny zákona jsou jen ty nejdůležitější, které se nejvýznamněji dotknou kupujících a prodávajících nemovitostí. Rovněž v tomto článku nejsou popisována základní pravidla, která zůstala nezměněna (např. časový test dvou let v případě bydliště) ani podrobné mechanismy při uplatňování osvobození od daně z příjmu a povinnosti vůči správci daně.

Snad Vám tento článek pomůže se v aktuálních změnách orientovat a bude přínosem pro Vaši práci či rozhodování o prodeji nebo koupi nemovitosti – realitám rozumíme a jsme vám plně k dispozici.

Odkaz na tento článek ke stažení naleznete zde: http://www.springwalk.cz/wp-content/uploads/2020/09/Změny-v-dani-z-nabytí.pdf

Mgr. Viktor Procházka
Autorem článku je

Mgr. Viktor Procházka

  • Občanské právo
  • Nemovitosti
  • Trestní právo
Naučil jsem svého syna plavat i lyžovat, takže naučím i vaše obchodní partnery dodržovat smlouvy. A když bude třeba, závěrečnou řeč klidně i zazpívám.  

Přečtěte si také

Zákon o trhu s nevýkonnými úvěry

V České republice v současné době není regulováno postupování pohledávek nad rámec obecné úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Lze tedy postoupit úvěr poskytnutý úvěrovou institucí (bankou aj.) a není k tomu třeba žádné veřejnoprávní povolení nad rámec živnostenského oprávnění. Správa úvěrů doposud také nebyla v České republice nijak specificky upravena.

Změny v dohodách podrobně:  Zaměstnanci na DPP a DPČ mají nově nárok na dovolenou

Novela zákona stanoví několik změn, které se týkají dohod o pracích konaných mimo pracovní poměr. Všechny změny vám podrobněji představíme v tomto článku.

Novinky zákoníku práce srozumitelně: jak to bude s dohodáři?

Čerstvě schválená novela zákoníku práce budí vášně – především mezi zaměstnavateli. Výrazně totiž posiluje pozici „dohodářů“ v pracovněprávním vztahu. Od roku 2024 budou mít například právo na dovolenou. Většina dalších přijatých změn ale nabyla účinnosti už 1. října 2023. Projděte si shrnutí novinek.

Nový zákon o pobytu cizinců: Co můžete očekávat?

Česká republika je na cestě k významné právní reformě, která má za cíl modernizovat a zefektivnit proces pro cizince, kteří se chtějí usadit v zemi. Nový zákon, který nabyde účinnosti v roce 2026, přináší čtyři klíčové změny.