Jak vyřešit (již) nechtěné spoluvlastnictví k nemovitosti?

Jste spoluvlastníkem a už jím nechcete být? Chtěli byste společnou nemovitost rozdělit, nebo si ji nechat celou a vypořádat ostatní spoluvlastníky? Nebo byste prostě chtěli spoluvlastnictví za přiměřenou náhradu opustit? Poradíme Vám, jak na to.

Spoluvlastnictví nemovitosti je běžná věc a dřív nebo později se s ním téměř každý setká. Běžně se tak stává v návaznosti na dědická řízení, darováním v rámci rodiny nebo u zemědělských pozemků. Ne vždy je však spoluvlastnictví harmonické, a proto je důležité vědět, jak toto spoluvlastnictví zrušit a vypořádat.

Právo na tyto případy samozřejmě myslí, a proto je úprava oddělení a vypořádání spoluvlastnictví samostatným oddílem občanského zákoníku, kde je hned v prvním ustanovení zakotveno, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

Dohoda

Nejlepším způsobem rozdělení a vypořádání spoluvlastnictví je dohoda. Ačkoliv se můžou zdát vztahy spoluvlastníků natolik napjaté, že k dohodě nemůže dojít, v drtivé většině případů je vše pouze otázkou ekonomickou, a proto pokud se do rozhodování o obsahu dohody zapojí i případné náklady soudního řízení v případě, že k dohodě nedojde, dá se uzavřít i dohoda, která se na první pohled jeví jako ekonomicky nevýhodná, ale v dlouhodobém výhledu je ideálním řešením. Již v této fázi Vám může naše advokátní kancelář pomoci probrat všechny možnosti vypořádání a jednat s protistranou o obsahu dohody – v mnoha případech se nám podařilo vyjednat dohodu o vypořádání ke spokojenosti klienta a bez nutnosti vést nákladný soudní spor.

Pokud však jednání k uzavření nedospějí, dává občanský zákoník jasná pravidla pro soudy, jak mají v případech zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodovat.

Rozdělení věci

Rozdělení věci připadá v úvahu, pokud selžou jednání o dohodě a věc je reálně rozdělitelná. To znamená, že pokud rozdělením vzniknou dvě samostatné věci, které lze jako samostatné užívat, soud toto rozdělení provede. Typicky jde u rozdělení bytového domu na jednotky nebo u větších pozemků. Soud má rovněž možnost zřídit služebnosti nebo jiná práva, pokud jsou nezbytná k tomu, aby mohly být nemovitosti po rozdělení užívány samostatně. Součástí faktického rozdělení pak může být i povinnost doplatku v penězích – nemovitosti tedy nemusí mít po rozdělení nutně stejnou hodnotu, když se rozdíl vyrovná v penězích.

Přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků

Pokud v soudním řízení vyjde najevo, že nemovitost fakticky rozdělit nejde (např. že se jedná o jeden rodinný dům či byt, nebo plocha či poloha pozemku rozdělení neumožňují), má možnost soud přikázat nemovitost za úplatu některému nebo některým ze spoluvlastníků. Předpokladem tohoto postupu je samozřejmě skutečnost, že daný spoluvlastník s takovým postupem souhlasí (nelze mu přikázat nemovitost, pokud o ni nemá zájem).

Soud pak bude dále zkoumat, zda spoluvlastník, který o nemovitost zájem má, má dostatek finančních prostředků na to, aby ostatní spoluvlastníky vyplatil. Přednost má jednorázové vyplacení, a proto je v případě zájmu o nemovitost nejlepší soudu předložit např. výpis z účtu, ze kterého vyplývá, že spoluvlastník má adekvátní částku deponovanou na účtu. Rovněž lze solventnost prokázat dokumenty z banky, které prokazují, že banka je připravena spoluvlastníku zafinancovat nákup úvěrem. Nepostačí však pouhá nabídka hypotéky, ale je nutno předložit již závazné dokumenty (např. smlouvu o úvěru apod.). V krajních případech lze solventnost prokázat i prostřednictvím třetí osoby se současnou povinností třetí osoby tyto prostředky poskytnout.

Hlavní problémy pak nastávají, pokud má o nemovitost zájem více spoluvlastníků. Soud musí rozhodnout o tom, komu ze spoluvlastníků nemovitost přikáže. Soud však nerozhoduje pouze podle sympatií, ale toto rozhodování má svá pravidla, která vychází především z judikatury Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu ČR.

• kritérium rozhodování – výše spoluvlastnického podílu

Ačkoliv se nejedná o jediné kritérium, soud k tomuto kritériu přihlížet musí, zvláště pak za situace, kdy rozdíl v podílech je opravdu markantní.

• kritérium rozhodování – účelné využití věci

Soudy by měly brát při rozhodování v úvahu účelnost dalšího využití nemovitosti. Např. u obytných domů je nutno zkoumat bytové potřeby spoluvlastníků, kdo nemovitost udržoval, opravoval, kdo do nemovitosti investoval, anebo kdo je schopen zajišťovat jeho další údržbu.

Toto kritérium je poměrně široké a nikde není přesně stanoveno, co se účelným využitím věci myslí, a proto bude záviset na souhře všech možných skutečností, které pro posouzení tohoto kritéria budou relevantní.

• další kritéria rozhodování

• schopnost (a ochota) zaplatit vyšší cenu za vypořádání
• hledisko veřejného zájmu (kdy nemovitost slouží k veřejným účelům)
• citová vazba k nemovitosti
• zásluhy při pořízení nemovitosti
• chování spoluvlastníků v sousedských vztazích
• rodinné vazby
• preference užívání před prodejem
• vlastnictví dalších pozemků v lokalitě a vytvoření většího funkčního celku
• a další

Určení přiměřené náhrady

S přikázáním nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků souvisí i povinnost vyplatit druhému přiměřenou náhradu. Výši této náhrady určuje rovněž soud a při jejím určení vychází přednostně ze znaleckého posudku, který by měl korespondovat s dobou, kdy je rozsudek vydáván, neboť ceny nemovitostí se dynamicky mění. Nelze tedy pro rozhodování pouze nabývací cenu nemovitosti nebo posudek, který je staršího data (např. déle než 1 rok před rozhodnutím).

Výši přiměřené náhrady lze však modifikovat, a to jak snížit, tak zvýšit. Příkladem snížení může být chování spoluvlastníka v rozporu s dobrými mravy nebo neplnění dohod v minulosti, spekulativní prodeje apod.)

Příkladem zvýšení náhrady může být dobrovolná nabídka vyšší náhrady některým ze spoluvlastníků a v některých zvláštních případech, které jsou spíše sociálního rázu.

Prodej ve veřejné dražbě

Pokud všechny předchozí způsoby vypořádání selžou, nezbyde soudu než nařídit prodej nemovitosti ve veřejné dražbě. Toto řešení je však velmi ojedinělé, neboť spoluvlastníci tím riskují prodej nemovitosti za výrazně nižší cenu, než je cena tržní. Proto pokud řízení opravdu dospěje do tohoto stádia, většinou se paradoxně uvažování spoluvlastníků vrací zpět na začátek k dohodě, kdy raději prodají nemovitost tzv. z volné ruky a rozdělí si kupní cenu, která je však oproti vydražené ceně ve většině případů mnohem vyšší. Stejně tak odpadají náklady na odměnu dražebníka.

Širší vypořádání

Pro úplnost zde ještě zmíníme, že s vypořádáním spoluvlastnictví pak ještě souvisí tzv. širší vypořádání, kterým si spoluvlastníci mezi sebou vypořádávají vzájemné pohledávky a dluhy, které s nemovitostí souvisí (např. opravy, investice, platba daní a poplatků apod.). Při prodeji se tyto pohledávky a dluhy vyplatí spoluvlastníkům z výtěžku zpeněžení.

Závěr

Jak vidíte, zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví má svá pravidla a v každé jeho fázi je nutno posuzovat všemožné skutečnosti, které mohou mít vliv na výsledek sporu. Proto je dobré zezačátku vždy uvažovat o možnostech dohody a až poté přistoupit k soudnímu řešení sporu. Takové řízení může být zdlouhavé a skutkově i právně náročné, a proto důrazně doporučujeme se v takovém řízení nechat zastoupit advokátem. S ohledem na naše bohaté zkušenosti v oblasti nemovitostí budeme rádi, když si vyberete právě naši advokátní kancelář.