Informace o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a souvisejících změnách pro potřeby (nejen) realitních kanceláří

Vážení klienti, dne 15. 9. 2020 Poslanecká sněmovna PČR schválila vládní návrh zákona, kterým se ruší zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a prezident republiky tento návrh zákona dne 18. 9. 2020 podepsal (dále jen „návrh zákona“).

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí však není jedinou změnou, kterou tento návrh zákona přináší, a proto se Vás pokusíme stručně upozornit na další novinky, které s přijetím návrhu zákona souvisí. Tyto novinky se týkají především změn v zákoně o daních z příjmů.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí a s ním související zákony a vyhlášky byly zrušeny bez náhrady. V praxi to znamená, že kupujícímu nemovité věci odpadla povinnost hradit daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z určeného základu daně. Dle přechodných ustanovení návrhu zákona je důležité datum 31. 3. 2020. V případě, že lhůta k podání daňového přiznání uplynula před tímto datem, pak povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň zůstává.

Pokud tedy byl poplatník daně dle ust. § 32 písm. a) zrušeného zákonného opatření Senátu povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, pak povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň mají všichni kupující, u nichž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v prosinci 2019 a dříve.

Příklad: Pokud katastr nemovitostí zapsal Vaše vlastnické právo dne 31.12.2019, pak povinnost podat přiznání a zaplatit daň zůstává, pokud po dni 1.1.2020, tak již podávat přiznání a platit daň nemusíte.

Změny zákona o daních z příjmů

V souvislosti s plánovaným úbytkem příjmů do státního rozpočtu však byly spolu se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí přijaty změny zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Tyto změny se týkají především tzv. časového testu povinnosti hradit daň z příjmu při prodeji dříve nabyté nemovité věci a souvisejících ustanovení.

Přehled změn ZDP:

Změna terminologie a definice pojmu „bytová potřeba“

Zákonodárce změnil terminologii, a to z původního „uspokojení“ bytové potřeby na „obstarání“ bytové potřeby. V souvislosti s touto změnou je pak v novém § 4b ZDP specifikováno, co se vlastně „bytovou potřebou“ rozumí.

Bytovou potřebou se mimo jiné rozumí:

  • výstavba nebo koupě bytového domu, rodinného domu (i rozestavěných), změna takové stavby a koupě nebo výstavba jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru;
  • koupě pozemku, který byl pořízen v souvislosti s koupí bytového či rodinného domu nebo jednotky, anebo pokud na něm bude do 4 let zahájena výstavba takové nemovitosti;
  • další blíže specifikované případy – družstevní bydlení, údržba, vypořádání společného jmění manželů nebo dědiců, splacení úvěru apod.

Prodloužení doby časového testu

Dochází k prodloužení doby časového testu mezi nabytím a pozbytím nemovitosti z původních 5 na 10 let. Obecně je tedy od daně z přijmu osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let.

Časový se test se však neuplatní, pokud je příjem z prodeje nebo z vypořádání použit na obstarání vlastní bytové potřeby.

Snížení úhrnné částky úroků ke snížení základu daně

Nově se snižuje z původních 300.000,- Kč úhrnná částka úroků, o kterou lze snížit základ daně z příjmů, a to na 150.000,- Kč.

Další změny a přechodná ustanovení

Návrh zákona obsahuje ještě další změny, které se však týkají především daňového práva a povinností vůči správci daně, a proto přesahují rámec tohoto článku.

Co se týče přechodných ustanovení, pak datum 31. 3. 2020, důležité pro daň z nabytí nemovitých věcí, již bylo rozvedeno v bodě I. tohoto článku.

U časového testu – pokud již vznikla daňová povinnost před vyhlášením návrhu zákona ve Sbírce listin, tak se uplatní dřívější právní úprava (tedy časový test 5 let) a rovněž i pro případy, kdy k nabytí nemovité věci došlo před vyhlášením návrhu zákona ve Sbírce listin a k pozbytí až po vyhlášení.

Rozhodné datum pro posuzování maximální úhrnné částky úroků je 1. 1. 2022, tzn. pro úroky uhrazené před tímto datem platí limit 300.000,- Kč, po tomto datu 150.000,- Kč.

Příklad: Pokud jste koupili dům 1.9.2016, nebydleli jste v něm a ani jste jej neměli pro bytové potřeby, pak časový test činí 5 let a osvobození od daně příjmů při jeho prodeji nastane 1.9.2021. V případě zakoupení domu po vyhlášení návrhu zákona ve Sbírce zákonů již bude časový test činit 10 let.

Závěr

Zde uvedené změny zákona jsou jen ty nejdůležitější, které se nejvýznamněji dotknou kupujících a prodávajících nemovitostí. Rovněž v tomto článku nejsou popisována základní pravidla, která zůstala nezměněna (např. časový test dvou let v případě bydliště) ani podrobné mechanismy při uplatňování osvobození od daně z příjmu a povinnosti vůči správci daně.

Snad Vám tento článek pomůže se v aktuálních změnách orientovat a bude přínosem pro Vaši práci či rozhodování o prodeji nebo koupi nemovitosti – realitám rozumíme a jsme vám plně k dispozici.

Odkaz na tento článek ke stažení naleznete zde: https://www.springwalk.cz/wp-content/uploads/2020/09/Změny-v-dani-z-nabytí.pdf

Mgr. Viktor Procházka
Autorem článku je

Mgr. Viktor Procházka

  • Občanské právo
  • Nemovitosti
  • Trestní právo
Naučil jsem svého syna plavat i lyžovat, takže naučím i vaše obchodní partnery dodržovat smlouvy. A když bude třeba, závěrečnou řeč klidně i zazpívám.  

Přečtěte si také

Vliv vazby na pracovní poměr, aneb jak se s touto překážkou v práci vypořádat

Běžně mohou nastat případy, kdy je vzat do vazby člověk, který je zaměstnaný. Otázky tak mohou vyvstat v souvislosti s právním vypořádáním této nastalé situace. Jaké má možnosti zaměstnavatel? A jaké má naopak povinnosti zaměstnanec? Na tyto otázky se Vám pokusíme stručně odpovědět v tomto článku.

Chráněný účet jako nový institut na ochranu dlužníků

Cílem tohoto článku je seznámit veřejnost s novým institutem tzv. „chráněného účtu“, který má pomoct dlužníkům (povinným) v exekucích, a to k ochraně jejich nezabavitelného minima, na které má každý dlužník ze zákona nárok.

Jaké největší změny přináší nový stavební zákon?

Ke konci července 2021 vstoupil v platnost nový stavební zákon, který ve sbírce zákonů můžeme najít pod číslem 283/2021. Zákon nabývá na účinnosti postupně, protože bude docházet k velkým systémovým změnám, například ke vzniku nových úřadů. Zákon bude účinný až 1. července 2023, nicméně některé pasáže jsou účinné již nyní. A k jakým největším změnám tedy s novým stavebním zákonem dojde?

Lze považovat nenastoupení do práce po skončení rodičovské dovolené za jeden z důvodů pro rozvázání pracovního poměru?

V životě nastávají situace, kdy zaměstnankyně oznámí zaměstnavateli, že je těhotná. Tyto situace pak mají dopad na sjednaný pracovněprávní vztah, neb do něj zasahují, (pozn. zaměstnavatel ve smyslu ust. § 316 odst. 4 písm. a) zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, v aktuálním znění, obecně nesmí tuto informaci od zaměstnankyně nikterak vyžadovat). Jaká práva a povinnosti mají tyto smluvní strany pracovněprávního vztahu ve vztahu mateřské/rodičovské dovolené? Je zaměstnankyně povinna nastoupit do práce po třech letech trvání rodičovské dovolené? A co když chce tato zaměstnankyně nastoupit do práce naopak dříve? Na tyto otázky se pokusím stručně odpovědět v tomto článku.