Právní rozbor zákona o realitním zprostředkování pro potřeby (nejen) realitních kanceláří

Naše advokátní kancelář vám nabízí právní rozbor vybraných ustanovení realitního zákona, a to především pro potřeby realitních kanceláří a jejich nastavení smluvních procesů ve vztahu ke klientům. Ač máme za to, že realitní zákon (na to, jak dlouho byl připravován) není z těch kvalitnějších a propracovanějších právních předpisů, nezbyde realitním kancelářím než se jím řídit, a proto předkládáme základní rozbor toho, na co si dát v zákoně pozor a co rozhodně nepodcenit.

I. Úvod

Dne 17. 2. 2020 nabyl platnosti zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále jen „realitní zákon“ nebo „RZ“). Tento zákon přináší zpřesnění pravidel pro realitní zprostředkování a doplňuje některá ustanovení zprostředkovatelské smlouvy občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

II. Struktura zákona a vymezení stěžejních pojmů

Realitní zákon především:

• vymezuje stěžejní pojmy, se kterými je v zákoně pracováno,
• nastavuje pravidla pro realizaci úschov prostřednictvím realitní kanceláře,
• doplňuje živnostenský zákon (dále jen „ŽZ“) z hlediska vymezení podmínek bezúhonnosti realitního zprostředkovatele a zavádí novou vázanou živnost „Realitní zprostředkování“,
• upravuje pravidla a povinné výše pojištění realitních zprostředkovatelů,
• doplňuje ustanovení zprostředkovatelské smlouvy OZ ve vztahu k realitnímu zprostředkování a de facto zavádí nový typ této smlouvy – Smlouva o realitním zprostředkování,
• zavádí informační povinnost realitního zprostředkovatele vůči klientům,
• upravuje některé přestupky na úseku realitního zprostředkování a určuje orgán, který na tomto úseku provádí kontrolu.

Základní pojmy (§ 2 RZ):

• realitní zprostředkování – činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,
• realitní zprostředkovatel – podnikatel, který poskytuje realitní zprostředkování,
• smlouva o realitním zprostředkování – zprostředkovatelská smlouva, jejímž předmětem je uzavření realitní smlouvy,
• realitní smlouva – smlouva o nabytí vlastnického práva nebo práva k užívání.

III. Zákonné vymezení realitního zprostředkování (§ 3 RZ)

Realitní zákon vymezuje okruhy činností, které spadají pod realitní zprostředkování. Dle § 3 odst. 1 se pod realitní zprostředkování vždy zahrnuje vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

Další okruhy vymezuje § 3 odst. 2 pouze příkladmo. Jedná se např. o poskytnutí inzertních služeb, posouzení stavu nemovité věci, zpracování návrhu nabídkové ceny, zajištění marketingu a prohlídek nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace a zprostředkování právních služeb, případně úschovy v souvislosti s převodem.

IV. Podmínky provádění úschov realitní kanceláří (§ 4 RZ)

Základní podmínkou v souvislosti s úschovami při převodech nemovitých věcí je, že realitní zprostředkovatel nesmí nabízet zájemci zajištění úschovy vlastními prostředky anebo zprostředkování úschovy u jiných subjektů, než jsou vymezeny v § 4 odst. 1 písm. b) RZ (banky, notáři, advokáti a soudní exekutoři).

Ve výjimečných případech může realitní zprostředkovatel poskytnout úschovu peněžních prostředků za splnění následujících podmínek:

• na základě písemné žádosti zájemce a písemné smlouvy o úschově,
• účet úschovy musí být zřízen pro každý jednotlivý případ a musí být veden na jméno realitního zprostředkovatele; realitní zprostředkovatel musí informovat banku, kdo je skutečným vlastníkem finančních prostředků na účtu úschovy,
• musí vést evidenci úschov, do které jsou mimo jiné zaznamenávány údaje o uschovateli, výši peněžních prostředků, datumech přijetí a vydání prostředků, doba trvání úschovy a způsoby prokázání okolností k vyplacení částek a označení účtů a majitelů, kam mají být prostředky z úschovy vydány,
• veškeré operace spojené s úschovou musí být provedeny bezhotovostně,
• musí být informován příslušný živnostenský úřad.

V. Doplnění živnostenského zákona

Bezúhonnost (§§ 5 a 6 RZ)

Dle realitního zákona se za bezúhonnou osobu nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro spáchání úmyslného trestného činu, nebo nedbalostního trestného činu v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Toto pravidlo neplatí pro již zahlazená odsouzení.

Podmínky bezúhonnosti a jejího prokazování jsou pak realitním zákonem dále upřesněny mimo jiné i pro statutární orgány právnických osob.

Nová vázaná živnost „Realitní zprostředkování“ (§ 24 RZ)

Do přijetí realitního zákona bylo možno realitní zprostředkování vykonávat v rámci živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“. Realitní zákon však zavádí novou vázanou živnost s názvem „Realitní zprostředkování“.

Požadavky odborné způsobilosti pro získání vázané živnosti Realitní zprostředkování jsou:

vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání, nebo

vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona č. 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu, nebo

vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo

profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Samotný výkon živnosti Realitní zprostředkování je možno zajistit pouze fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost, a to:

vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání, nebo

vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 1 rok praxe v oboru, nebo

profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání, nebo

doklad o tříleté praxi v oboru v nezávislém postavení (§ 420 občanského zákoníku) nebo v pracovněprávním vztahu, nebo

doklad o uznání odborné kvalifikace podle zvláštního právního předpisu.

Z předchozího vyplývá, že realitní zákon velmi zpřísnil podmínky pro realitní zprostředkovávání, což se dotkne především začínajících či „junior“ makléřů bez příslušného vysokoškolského titulu. Těm nezbyde než složit zkoušku odborné způsobilosti. Subjektů, které poskytují odborná školení, je na trhu hned několik.

Přechodná ustanovení – lhůta pro povinnou změnu živnosti (§ 25 RZ)

Pro stávající realitní kanceláře zákon dává lhůtu k povinné změně živnosti. Tato lhůta je šestiměsíční a začíná běžet ode dne účinnosti realitního zákona. Bohužel zákon byl přijímán ve velkém spěchu a nakonec byl publikován ve Sbírce zákonů ČR až po jeho plánované účinnosti. Ač to tedy pro neprávnickou veřejnost může vyznívat velmi absurdně, liší se výklady na okamžik jeho účinnosti v rozmezí od 3. 3. 2020 do 1. 7. 2020.

S ohledem na to, že případné sankce za nesplnění povinností stanovených realitním zákonem nebude vymáhat nikdo jiný než moc výkonná, doporučujeme našim klientům – realitním kancelářím, aby se držely právního názoru, který je publikován na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR, kde vláda předpokládá s účinností realitního zákona 15. dnem po jeho publikaci ve Sbírce zákonů ČR, a tedy 3. 3. 2020.

Lhůta pro splnění podmínek souvisejících se změnou živnosti tak uplyne dne 3. 9. 2020!

Aktualita! (30.3.2020) : Vláda v souvislosti s nouzovým stavem předkládá návrh změny přechodných ustanovení RZ, dle kterých by měla být lhůta pro splnění podmínek 10 měsíců, proto pokud bude návrh schválen, uplyne lhůta 3. 1 2021.

Pro úplnost lze dodat, že změna živnosti nepodléhá správnímu poplatku.

VI. Pojištění (§ 7 RZ)

Realitní zprostředkovatel má nově povinnost být při výkonu činnosti realitního zprostředkování pojištěn. Limity pojištění jsou v § 7 odst. 1 RZ stanoveny takto:

Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

Tyto limity se snižují na polovinu u realitních zprostředkovatelů, kteří vykonávají realitní zprostředkování pouze pro jednu realitní kancelář, která je právnickou osobou.

Pojištění musí být sjednáno tak, aby spoluúčast, byla-li sjednána, nepřekročila 5.000,- Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.

Pojistnou smlouvu je povinen realitní zprostředkovatel do 10 dnů od jejího uzavření předložit Ministerstvu pro místní rozvoj. Na vyžádání zájemce má realitní zprostředkovatel povinnost předložit mu doklady prokazující pojištění v zákonném limitu.

Pojištění v povinné výši je realitní zprostředkovatel povinen uzavřít nejpozději do 2 měsíců ode dne nabytí účinnosti realitního zákona, tedy nejpozději do 3. 5. 2020!

VII. Smlouva o realitním zprostředkování

Povinný obsah smlouvy o realitním zprostředkování (§§ 9, 10 a 15 RZ)

• písemná forma,
• označení nemovité věci, které se zprostředkování týká,
• výši úplaty (kupní cena, nájemné apod.) anebo způsob jejího určení,
• výši provize nebo způsob jejího určení,
• součástí smlouvy o realitním zprostředkování nesmí být samotná realitní smlouva.

Předání výpisu z veřejného seznamu a informační povinnost (§§ 11 a 12 RZ)

• v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí realitní zprostředkovatel předat zájemci výpis z veřejného seznamu (ve většině případů z katastru nemovitostí), který se váže k nemovité věci, ne starší než 3 dny před uzavřením smlouvy,
• pokud tak realitní zprostředkovatel neučiní, může zájemce odstoupit od smlouvy ve lhůtě 14 dnů ode dne uzavření,
• realitní zprostředkovatel musí informovat zájemce o veškerých právech, vadách a omezeních, které vyplývají z veřejných seznamů, a o těch, o kterých věděl, nebo vzhledem ke své odbornosti musel vědět,
• pokud zájemce tyto informace neobdrží, může rovněž od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit,
• důkazní břemeno ohledně předávaných písemností a informací leží v případném sporu na realitním zprostředkovateli, proto doporučujeme realitním zprostředkovatelům, aby byl vyhotoven zápis o předání a převzetí konkrétních listin se zájemcem!

Zákaz uložení povinnosti uzavřít realitní smlouvu (§ 14 RZ)

• ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy,
• v praxi to znamená zásadní průlom při uzavírání zprostředkovatelských smluv se zájemcem – kupujícím v omezení možnosti požadovat smluvní pokutu při neuzavření realitní smlouvy,
• jako možnou variantu alespoň částečné satisfakce za zmařený realitní případ vidí naše advokátní kancelář možnost požadovat po zájemci náhradu nákladů spojených se zprostředkováním dle § 2449 OZ – v takovém případě pak smlouva musí obsahovat souhlas zájemce s tím, že zprostředkovatel bude činný pro obě strany a rozhodně by bylo záhodno vypsat alespoň příkladmo činnosti, za které zprostředkovateli náhrada nákladů náleží (schůzky, prohlídky, cestovné, zprostředkování vyhotovení smluv apod.).

Speciální ujednání o ukončení smlouvy o realitním zprostředkování (§ 18 RZ)

• zákon stanovuje, že výpovědní doba u smlouvy se spotřebitelem uzavřené na dobu neurčitou může činit maximálně 1 měsíc,
• ačkoliv zákon přímo nestanovuje, od kdy má začít výpovědní doba běžet anebo kdy má být výpověď dána, je nutno použít výklad pro spotřebitele příznivější, a proto je nutno posuzovat výpovědní dobu striktně dle slovního vyjádření a její počátek určit dnem následujícím po doručení výpovědi.

Zákaz směnky a šeku (§ 16 RZ)

• ke splnění povinnosti nebo zajištění dluhu ze smlouvy o realitním zprostředkování nelze v případě zájemce – spotřebitele užít směnky nebo šeku.

VIII. Výhradní realitní zprostředkování (§ 17 RZ)

V této pasáži realitního zákona došlo k upřesnění možností uzavřít prostřednictvím smlouvy výhradní zprostředkování. Obdobně zde platí písemná forma a důkazní břemeno pro realitního zprostředkovatele v případě pochybností o tom, zda je zprostředkování výhradní.

U spotřebitele lze navíc sjednat výhradní zprostředkování pouze na dobu určitou, nejdéle na 6 měsíců. Tuto lhůtu lze opakovaně prodlužovat, ale pouze na základě oboustranného ujednání, které musí být učiněno nejdříve 30 dnů před uplynutím sjednané doby.

IX. Kontrola a sankce za porušení povinností realitního zákona (§ 20, 21 RZ)

Kontrolu na úseku realitního zprostředkování vykonávají:

• živnostenské úřady (úschovy, živnostenská oprávnění) a
• Ministerstvo pro místní rozvoj (pojištění).

Přestupky na úseku realitního zprostředkování jsou:

• porušení povinností spojených s úschovou (pokuta do výše 500.000,- Kč),
• absence pojištění v zákonné výši (pokuta do výše 1.000.000,- Kč),
• nepředložení pojistné smlouvy ministerstvu (pokuta do výše 100.000,- Kč).

Aktualita! Z vyjádření Ministerstva pro místní rozvoj v souvislosti s nouzovým stavem (3.4.2020)

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR:

• oznamuje, že v případě, že realitní zprostředkovatel prokáže objektivní nemožnost splnit povinnost pojistit se podle § 7 ZRZ, nebude ukládat sankce, pokud k tomuto porušení dojde se zpožděním odpovídajícím trvání nouzového stavu.
• vyzývá realitní zprostředkovatele, aby při zasílání již uzavřených pojistných smluv a případně dalších písemností ministerstvu dle § 7, odst. 4 ZRZ využívali výhradně digitální cesty prostřednictvím datové schránky (ID MMR: 26iaava) nebo e-mailu s přílohou s prostou kopií písemností. K ověřování písemností lze přistoupit na výzvu MMR dodatečně po skončení nouzového stavu. Zároveň v tomto směru žádá o komprimaci objemu dat u příloh k jednomu e-mailu či zprávě prostřednictvím datové schránky do maximálního objemu 10 MB.

Nadále zůstávají pro realitní zprostředkovatele i hrozby pokut za neoprávněné podnikání a v případě většího rozsahu (dlouhodobější trvání) se může realitní zprostředkovatel dopouštět i trestného činu neoprávněného podnikání dle § 251 trestního zákoníku.

X. Závěr

Vážení čtenáři, pokud jste se dokázali pročíst až do závěru, máte náš obdiv 😊

Naše advokátní kancelář se vám pokusila zpracovat základní rozbor nových práv a povinností, které pro realitní zprostředkovatele přichází spolu s přijetím realitního zákona.

Závěrem vám tedy důrazně doporučujeme následující kroky:

• uzavření pojištění dle podmínek zákona a změna živnosti,
• úprava ujednání smluv o realitním zprostředkování a zajištění jejich souladu se zákonem.

V souvislosti s touto problematikou vám radíme, abyste nepodceňovali nová pravidla a řídili se našimi doporučeními, neboť pokuty za porušení povinností nejsou zrovna nízké, a navíc pokud bude vaše podnikání v souladu s nově přijatými předpisy, zvýší se tím hodnota vaší realitní kanceláře u vašich klientů.

V případě, že byste potřebovali jakkoliv pomoci se zapracováním ustanovení realitního zákona do vašich smluv či dokumentů, neváhejte se na naši advokátní kancelář kdykoliv obrátit – realitám rozumíme a jsme vám plně k dispozici.